Como vender tu piso con hipoteca

Lo primero que se debes hacer es responder estas preguntas:

  • ¿Por cuánto dinero compraste tu piso?
  • ¿Por cuánto vas a poder vender?
  • ¿Qué cantidad de hipoteca queda pendiente de amortizar?

Estas preguntas son importantes por que te permitirán decidir que opción es la más conveniente para ti: Cancelación de hipoteca, Subrogación o hipoteca puente.

Cancelación de hipoteca por venta del inmueble:

Esta es la opción más común, es posible proceder a la cancelación de la hipoteca de un inmueble ante notario justo en el momento firma de la venta del mismo. Aún así existen dos alternativas en función del precio de venta del piso:

  1. La venta del piso se realiza por un importe superior a la deuda pendiente. En este caso, la cancelación de la hipoteca podrá ser realizada directamente ante notario, simplemente una parte del pago irá destinada a la cancelación. Hay que tener en cuenta que, para realizar este trámite, es necesario pedir un certificado de deuda a tu entidad bancaria. Una vez terminada la firma, es la notaría la que está obligada a registrar la cancelación de la última deuda.
  2. La venta del piso se realiza por un importe inferior a la deuda pendiente. En este caso, incluso abonando la totalidad del dinero obtenido por la venta mantendrás una deuda pendiente con la entidad bancaria. Lo que debes saber es que esto no significa que tengas una deuda hipotecaria pendiente, sino que dicha deuda se convertirá en un nuevo préstamo. Es importante calcular correctamente si merece la pena o no vender la propiedad y de que manera hacerlo.

Para realizar el trámite de cancelación de hipoteca, se deberá aportar el Certificado de Deuda Pendiente el día de la Escritura. La cancelación, como ya se ha comentado anteriormente, se realizará en el momento de la firma. Esto permite al comprador asegurarse que esta comprando el inmueble libre de cargas. Una vez cancelada, se debe realizar el levantamiento del registro, es obligación del vendedor hacerse cargo del gasto de este trámite.

Subrogación de hipoteca:

También existe la posibilidad de transmitir la deuda hipotecaria al comprador de la vivienda. Para que la subrogación de la hipoteca sea posible, es necesario disponer del consentimiento tanto del comprador como del banco. Este último, deberá asegurarse de la solvencia del nuevo deudor, realizando un estudio de riesgo, dado que deberá hacer frente a los pagos de la hipoteca desde el momento de la compra. En caso de la aprobación de la operación por parte del banco, este puede cobrar al vendedor las comisiones derivadas del estudio, tramitación y subrogación.

La ventaja que ofrece esta opción, es el ahorro del Impuesto de Actos Jurídicos y Documentales (IAJD), ya que al subrogar la hipoteca quedas eximido del pago del mismo.

Hipoteca puente:

Esta opción es necesaria para aquellos que deban vender su propiedad antes de poder comprar la siguiente. En ese caso, en vez de pagar dos hipotecas por separado, se pagaría una sola hipoteca unificada. Esto permite, que el importe sea menor que pagando las dos hipotecas por separado, eso sí, existe la obligación de vender el piso antiguo. Cuando se venda podrás cancelar la parte correspondiente de la hipoteca antigua, formalizándose una hipoteca tradicional para el nuevo inmueble.

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